Amikor a jelzálog kifizetése küzdelem

Oszd meg ezt az oldalt

Félelmetes lehet annak a lehetősége, hogy elveszíti otthonát, mert nem tudja teljesíteni a jelzálogkölcsönöket. Talán azért van gondja a megélhetéssel, mert Ön vagy egy családtagja elvesztette az állását, vagy egyéb pénzügyi problémái vannak. Vagy talán egyike azoknak a fogyasztóknak, akik olyan jelzálogkölcsönt vettek fel, amelynek az első két-három évben fix kamatlába volt, majd állítható kamatlábuk volt - és szeretné tudni, hogy mik lesznek a befizetéseitek és képes őket elkészíteni.

Függetlenül a jelzálog-szorongásának okától, a Szövetségi Kereskedelmi Bizottság (FTC), az ország fogyasztóvédelmi ügynöksége azt szeretné, ha tudná, hogyan segíthet otthona megmentésében, valamint hogyan ismerheti fel és kerülheti el a kizárási csalásokat.

Ismerje meg a jelzálogát

Tudja, milyen jelzálog van? Tudja, hogy növekedni fognak-e a fizetések? Ha nem tudja megmondani az elszámoláskor kapott jelzálog-dokumentumok elolvasásával, vegye fel a kapcsolatot a hitelszolgálattal és kérdezze meg. A hitelszolgáltató felelős a havi kölcsönfizetések beszedéséért és a számlája jóváírásáért.

Íme néhány példa a jelzálogtípusokra:

Hibrid állítható kamatlábú jelzálogkölcsönök (ARM): Olyan jelzálogkölcsönök, amelyeknél néhány évig fix fizetések vannak, majd átalakítható hitelekké válnak. Néhányat 2/28 vagy 3/27 hibrid ARM-nek hívnak: az első szám a hitel fix kamatozású éveire utal, a második pedig a hitel állítható kamatozású éveire utal. Mások 5/1 vagy 3/1 hibrid ARM-ek: az első szám a hitel fix kamatozású éveire vonatkozik, a második pedig a kamat változó gyakoriságára utal. Például egy 3/1-es hibrid ARM-ben a kamatláb három évre van rögzítve, majd ezt követően minden évben kiigazításra kerül.
ARM-ek: Jelzálogkölcsönök, amelyek kezdettől fogva módosítható árfolyammal rendelkeznek, ami azt jelenti, hogy a fizetések idővel változnak.
Fix kamatozású jelzálogkölcsönök: Olyan jelzálogkölcsönök, amelyeknél a kamatláb a kölcsön futamideje alatt rögzített; a fizetésed egyetlen változása az adók és a biztosítás változásaiból származna, ha letéti számlád van a hitelszolgálatnál.

Ha hibrid ARM-je van, vagy ARM-je van, és a befizetések növekedni fognak - és problémái vannak a megnövekedett befizetések teljesítésével -, derítse ki, hogy refinanszírozhat-e fix kamatozású hitelt. Először nézze át a szerződését, ellenőrizze az előtörlesztési kötbéreket. Számos ARM előre fizetési büntetést von maga után, amely arra kényszeríti a hitelfelvevőket, hogy több ezer dollárral álljanak elő, ha úgy döntenek, hogy a kölcsön első néhány évében refinanszíroznak. Ha hamarosan eladást tervez a kiigazítás után, akkor előfordulhat, hogy az újrafinanszírozás nem éri meg a költségeket. De ha azt tervezi, hogy egy ideig otthonában marad, akkor a fix kamatozású jelzálog lehet a helyes út. Az online számológépek segíthetnek a költségek és a kifizetések meghatározásában.

Ha elmarad a fizetéseitől

Ha problémái adódnak a befizetések teljesítésével, vegye fel a kapcsolatot a hitelszolgálattal, hogy minél előbb megbeszélje a lehetőségeket. Minél tovább vár a hívásra, annál kevesebb lehetőséged lesz.

Sok hitelszolgáltató bővíti a hitelfelvevők rendelkezésére álló lehetőségeket - akkor is érdemes felhívni a szervizét, ha a kérését korábban elutasították. A szolgáltatók rengeteg hívást kapnak: Legyen türelmes és legyen kitartó, ha első próbálkozással nem éri el a szervizét.

Akkor jogosult a hitelmódosításra a Make Home Affordable Modification Program (HAMP) keretében, ha:
otthona az elsődleges lakhelye;
kevesebb, mint 729 750 dollár tartozik az első jelzálogával;
2009. január 1-je előtt kapta meg a jelzálogkölcsönét;
az első jelzálogkölcsön befizetése (beleértve a tőkét, a kamatot, az adókat, a biztosítási és adott esetben a háztulajdonosi társulási díjakat) meghaladja a jelenlegi bruttó jövedelem 31 százalékát; és
anyagi nehézségek miatt nem engedheti meg magának a jelzálog kifizetését, például munkahely elvesztése vagy orvosi számlák miatt.

Ha megfelel ezeknek a képesítéseknek, vegye fel a kapcsolatot a szervizzel. Be kell nyújtania olyan dokumentációt, amely a következőket tartalmazhatja:

információk a háztartás havi bruttó (adózás előtti) jövedelméről, ideértve a legutóbbi fizetési rátákat is.
a legutóbbi jövedelemadó-bevallásod.
információk a megtakarításokról és egyéb eszközökről.
havi jelzálog-kimutatásod.
információk az otthonában lévő bármely második jelzálog- vagy lakáscélú hitelkeretről.
számlaegyenlegek és minimális havi fizetések a hitelkártyáin.
számlaegyenlegek és havi befizetések az egyéb tartozásokról, például a diákhitelekről vagy az autókölcsönökről.
egy kitöltött nehézségi nyilatkozat, amely leírja a jövedelem csökkenéséért vagy a kiadások növekedéséért felelős körülményeket.

További információért keresse fel a Otthon megfizethetővé tételét.

Ha érdekelne az újrafinanszírozás, hogy kihasználhassa az alacsonyabb jelzálogkölcsönök kamatát, de attól tart, hogy nem lesz jogosult arra, mert csökkent az otthoni értéke, érdemes megkérdeznie, hogy jogosult-e az otthoni megfizethető refinanszírozási programra (HARP) vagy a HOPE-ra háztulajdonosok számára (H4H) program. További információért keresse fel az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériumát.

Az alapértelmezett és kizárás elkerülése

Ha lemaradt fizetéseiről, fontolja meg az alábbi kizárási lehetőségek megvitatását kölcsönszolgálatával:
Visszaállítás: Ön fizeti a kölcsönkezelőnek a teljes lejárt összeget, a késedelmi díjakkal és a kötbérekkel együtt, mindkettő által elfogadott időpontig. Ez a lehetőség akkor lehet megfelelő, ha átmenetileg problémája van a jelzálog fizetésével.

Visszafizetési terv: A szolgáltatója rögzített időt ad az elmaradt összeg visszafizetésére azzal, hogy hozzáadja a rendszeres fizetése miatt elmaradt összeg egy részét. Ez az opció megfelelő lehet, ha kevés fizetést hagyott le.

Türelem: A jelzálogkölcsönöket csökkentik vagy felfüggesztik egy olyan időszakra, amelyben Ön és a szolgáltatója beleegyezik. Ezen időszak végén folytatja a rendszeres befizetéseket, valamint az átalányösszeget vagy a további részleges kifizetéseket több hónapon keresztül, hogy a kölcsön aktuális legyen. A türelem lehet egy lehetőség, ha a jövedelme ideiglenesen csökken (például munkaképes rokkantsági szabadságon van, és várhatóan hamarosan visszatér teljes munkaidős pozíciójába). A türelem nem segít, ha olyan otthonban tartózkodsz, amelyet nem engedhetsz meg magadnak.

Hitelmódosítás: Ön és kölcsönkezelője megállapodik abban, hogy véglegesen megváltoztatják a jelzálogszerződés egy vagy több feltételét, hogy befizetéseit könnyebben kezelhessék az Ön számára. A módosítások magukban foglalhatják a kamatláb csökkentését, a kölcsön futamidejének meghosszabbítását vagy a késedelmes fizetések hozzáadását a hitelegyenleghez. A módosítás magában foglalhatja az elsődleges tartózkodási helyén tartozással járó pénzösszeg csökkentését is a jelzálog-adósság egy részének elengedésével vagy törlésével. A 2007. évi jelzálog-elengedési adósságcsökkentési törvény értelmében az elengedett adósság kizárható a jövedelemből az Önnek fizetendő szövetségi adók kiszámításakor, de ezt továbbra is be kell jelenteni a szövetségi adóbevallásában. További információ: www.irs.gov. A kölcsön módosítására akkor lehet szükség, ha jövedelmének hosszú távú csökkenése vagy megnövekedett fizetések várják az ARM-et.

Mielőtt türelmet kérne vagy hitelmódosítást kér, készen áll arra, hogy megmutassa, jóhiszeműen törekszik a jelzálog fizetésére. Például, ha be tudja bizonyítani, hogy csökkentette az egyéb kiadásokat, akkor a hitelszolgáltató nagyobb valószínűséggel tárgyal veled.

Otthonának eladása: A környék ingatlanpiacától függően a ház eladása biztosíthatja azokat a pénzeszközöket, amelyekre szüksége van a jelenlegi jelzálog-adósság teljes teljesítéséhez.

Csőd: A személyes csőd általában a legvégső esetben adósságkezelési lehetőségnek számít, mert az eredmények tartósak és messzemenőek. A csőd 10 évig marad az ön hitelképességi jelentésén, és megnehezítheti a hitelhez jutást, egy másik ház vásárlását, az életbiztosítás megszerzését vagy néha az elhelyezkedést. Mégis, ez egy olyan jogi eljárás, amely újrakezdést nyújthat azoknak az embereknek, akik nem tudják kielégíteni adósságaikat.

Ha Ön és kölcsönkezelője nem tud megállapodni egy visszafizetési tervben vagy más jogorvoslatban, akkor érdemes megvizsgálni a 13. fejezet csődeljárását. Ha rendszeres jövedelme van, a 13. fejezet lehetővé teheti olyan ingatlanok megtartását, mint egy jelzáloggal terhelt ház vagy autó, amelyet egyébként elveszíthet. A 13. fejezetben a bíróság jóváhagy egy olyan visszafizetési tervet, amely lehetővé teszi, hogy jövőbeni jövedelmét három-öt éves időszak alatt az adósságainak kifizetésére fordítsa, és ne az ingatlant adja át. Miután teljesítette a terv szerinti kifizetéseket, bizonyos tartozások mentesülnek.

Ha többet szeretne megtudni a 13. fejezetről, látogasson el az amerikai vagyonkezelői programba, az Egyesült Államok Igazságügyi Minisztériumának szervezetébe, amely felügyeli a csődeseteket és a vagyonkezelőket.

Ha a Szövetségi Lakásigazgatáson (FHA) vagy a Veteránigazgatáson (VA) keresztül rendelkezik jelzáloggal, akkor más kizárási alternatívái lehetnek.

Kapcsolatfelvétel a hitelszolgálattal

Mielőtt bármilyen beszélgetést folytatna hitelszolgálatával, készüljön fel. Jegyezze fel bevételeit és kiadásait, és számolja ki saját tőkéjét. A saját tőke kiszámításához becsülje meg a piaci értéket, levonva az első és a második jelzálog- vagy lakáshitel egyenlegét.

Ezután írja le a válaszokat a következő kérdésekre:

Mi történt, amiért hiányzott a jelzálog-fizetés (ek)? Van-e olyan dokumentuma, amely alátámasztja a lemaradás magyarázatát? Hogyan próbálta megoldani a problémát?
A problémája átmeneti, hosszú távú vagy tartós? Milyen változásokat lát a helyzetében rövid és hosszú távon? Milyen egyéb pénzügyi kérdések gátolhatják meg abban, hogy a jelzálogkölcsön útján visszatérjen a helyes pályára?
Mit szeretnél látni? Meg akarja tartani az otthont? Milyen típusú fizetési megállapodás lenne megvalósítható az Ön számára?

A kizárás megelőzésének folyamata során:

Jegyezze fel a szerverrel folytatott összes kommunikációját, beleértve a kapcsolatfelvétel dátumát és idejét, a kapcsolat jellegét (személyes, telefonos, e-mailes, faxos vagy postai küldeményeket), a képviselő nevét és az eredményt.
Kövesse az esetleges szóbeli kéréseket, ha levelet küld a szerviznek. Küldje el levelét hitelesített levélben, „tértivevény kért”, így dokumentálhatja, hogy mit kapott a szerviz. Őrizze meg levelének és mellékleteinek másolatát.
Tartsa be a szolgáltató által megadott összes határidőt.
Maradjon otthonában a folyamat során, mivel előfordulhat, hogy nem jogosult bizonyos típusú segítségre, ha elköltözik. A ház bérlésével az elsődleges lakóhelyről befektetési célú ingatlan lesz. Valószínűleg kizárja Önt minden további „edzés” segítségért a szerviztől. Ha ezt az útvonalat választja, győződjön meg arról, hogy a bérleti díjak elegendőek-e a kölcsön megszerzéséhez és aktuális fenntartásához.

Lakás- és hiteltanácsadás

Nem kell egyedül végigcsinálnia a kizárás megelőzését. A lakástanácsadó ügynökség tanácsadója felmérheti helyzetét, megválaszolhatja kérdéseit, áttekintheti lehetőségeit, rangsorolhatja adósságait, és segíthet felkészülni a kölcsönszolgálattal folytatott megbeszélésekre. A házi tanácsadási szolgáltatások általában ingyenesek vagy alacsony költségek.

Míg egyes ügynökségek az FHA jelzáloggal rendelkező lakástulajdonosokra korlátozzák tanácsadási szolgáltatásaikat, sokan mások ingyenes segítséget kínálnak minden olyan háztulajdonosnak, akinek problémái vannak a jelzálogkölcsön-befizetésekkel. Hívjon segítséget az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériumának helyi irodájához vagy az Ön államának, városának vagy megyéjének lakásügyi hatóságához, ha segítségre van szüksége a törvényes lakhatási tanácsadó ügynökség megtalálásához a közelben. Vagy vegye fel a kapcsolatot a Háztulajdonosi Megőrzési Alapítvánnyal (HPF); 888-995-REMÉLET. A HPF nonprofit szervezet, amely jelzálogkölcsön-társaságokkal, helyi önkormányzatokkal és más szervezetekkel együttműködve segíti a fogyasztókat a hitelmódosítások megszerzésében és a kizárások megelőzésében.

A tanácsadó kiválasztásakor ügyeljen arra, hogy bárki nagy előzetes díjakat számítson fel, vagy hitelmódosítást vagy más megoldást garantáljon a kizárás megakadályozására. Nem szabad magas díjakat felszámítaniuk vagy garanciákat vállalniuk. Vigye vállalkozását máshová.

Fontolja meg, hogy kizárás nélkül adja fel otthonát

Nem minden helyzet oldható meg a hitelszolgálatkezelő kizárás-megelőzési programjain keresztül. Ha nem tudja megtartani otthonát, vagy ha nem akarja megtartani, fontolja meg:

Házad eladása: Szolgáltatói elhalaszthatják a kizárási eljárást, ha függőben lévő adásvételi szerződésünk van, vagy ha piacra dobják otthonát. Ez a megközelítés akkor működik, ha az eladásból származó bevétel megtérítheti a teljes hitelegyenleget, plusz a lakás eladásához kapcsolódó költségeket (például ingatlanügynöki díjak). Egy ilyen eladás lehetővé tenné, hogy elkerülje a késedelmi és jogi díjakat, valamint a hitelminősítésének károsodását, és megvédje az ingatlan saját tőkéjét.

Rövid eladás: Az ügyintézői megengedhetik Önnek, hogy maga értékesítse a házat, mielőtt az kizárná az ingatlant, és vállalják, hogy megbocsátanak minden elmaradást az eladási ár és a jelzálogegyenleg között. Ezzel a megközelítéssel elkerülhető a kreditjelentés káros kizárása. A 2007. évi jelzálog-megbocsátási adósságcsökkentési törvény értelmében az elsődleges lakóhelyén lévő elengedett adósság kizárható a jövedelemből az Önnek fizetendő szövetségi adók kiszámításakor, de ezt továbbra is be kell jelenteni a szövetségi adóbevallásában. További információért forduljon az IRS-hez, és fontolja meg pénzügyi tanácsadóval, könyvelővel vagy ügyvéddel való konzultációt.

A kizárás helyett tett: Ön a vagyonjogát önként átadja a szolgáltatóknak (a szolgáltató beleegyezésével) cserébe a fennmaradó tartozás törlése fejében. Bár elveszíti az otthonát, a kizárás helyett egy tett kevésbé káros lehet a hitelére, mint a kizárás. Minden ingatlant el fog veszíteni az ingatlanból, bár a 2007. évi jelzálog-megbocsátási adósságcsökkentési törvény értelmében az elsődleges lakóhelyén lévő megbocsátott adósság kizárható a jövedelemből, ha kiszámítja a tartozással járó szövetségi adókat. Ezt azonban továbbra is be kell jelenteni a szövetségi adóbevalláson. További információért forduljon az IRS-hez. A kizárás helyett egy okirat nem biztos, hogy választani fog Önnek, ha más kölcsönöket vagy kötelezettségeket az otthona biztosít.

Legyen figyelmes a csalásokra

Az átverők követik a címsorokat, és tudják, hogy vannak olyan háztulajdonosok, akik lemaradnak a jelzálogkölcsönökről, vagy ki vannak téve a kizárás kockázatának. Lehet, hogy a hangmagasságuk úgy hangzik, hogy kiszabadulsz alulról, de szándékaik messze nem olyan megtisztelőek, amennyire csak lehetséges. Azt akarják, hogy elvegyék a pénzét. A jelentett ragadozó csalások közül a következők:

A kizárás megelőzésével foglalkozó szakember:

Ezen vállalatok egy része még a REMÉNY vagy a REMÉNY MOST feliratú neveket is használja, hogy megzavarja azokat a hitelfelvevőket, akik segítséget keresnek az ingyenes 888-995-HOPE forródrótról.

Lízing/visszavásárlás: A háztulajdonosokat megtévesztik azzal, hogy aláírják a házukról szóló okiratot egy átverő művész előtt, aki azt mondja nekik, hogy bérlőként a házban maradhatnak, és végül visszavásárolhatják. Általában ennek a rendszernek a feltételei annyira megterhelőek, hogy a visszavásárlás lehetetlenné válik, a lakástulajdonost kilakoltatják, és a „megmentő” a saját tőkéjével vagy egészével elmegy.

A csali és kapcsoló: A háztulajdonosok azt gondolják, hogy aláírják a jelzálog aktualitásának dokumentumait. Ehelyett aláírják az okiratot az otthonukba. A háztulajdonosok általában nem tudják, hogy átverték őket, amíg nem kapnak kilakoltatási értesítést.