A vasútállomások hatása a lakó- és kereskedelmi ingatlanok értékére: Meta-elemzés

Absztrakt

Bevezetés

A helyválasztás a városgazdaságtanban gyakran vitatott téma. Ezek a viták lehetnek normatív vagy leíró jellegűek. Így az irodalomban két megközelítést találunk a városi helyzetelemzéshez. Az első tanulmánykészlet az adott korlátoktól függő optimális elhelyezkedés kérdésével foglalkozik (Fujita 1989). A tanulmányok második csoportját egy adott helyen lévő tulajdonság karakterének (értékének) magyarázatára fordítják. A tulajdonságértékeket befolyásoló tényezők azonosításának kérdése azonban mindkét megközelítésben közös. Beszélgetésünk alapvetően az utóbbi kategória tanulmányozásával fog foglalkozni, amelynek középpontjában a vagyoni értékek és a vasútállomások kapcsolata áll.

E cikk összefüggésében az ingatlan egy olyan birtokot jelent, amely a megüresedett földdarabtól a mindenféle épület által elfoglalt területig terjed: lakó-, kereskedelmi, ipari stb. (Brigham 1965). Számos tanulmány megpróbálta megvitatni az ingatlanértékkel kapcsolatos vitákat. A legtöbb szerző között általános egyetértés van abban, hogy a tulajdonságokat befolyásoló tényezőket fizikai, környezeti és hozzáférési tényezőként kategorizálják (Fujita 1989; Bowes és Ihlanfeldt 2001). Egyes szerzők azonban történelmi tényezőket és földhasználati mintákat vettek fel elemzésükbe (Brigham 1965). Ezen kategóriákon belül számos, a szolgáltatások listája azonosítható. Ami a tényezők relevanciáját jelenti az elemzés szempontjából, a részletes lista helyenként és így tanulmányonként eltérhet.

A különféle közlekedési módok és különösen a vasút, mint az ingatlan értékét befolyásoló tényező, hozzáférhetőség szintén figyelemre méltó az irodalomban. A vasúti akadálymentesség kezelésének leggyakoribb módja a közelségi tényező elemzésbe történő bevonása volt. Ez a tanulmány a vasútállomások ingatlanértékre gyakorolt hatásával foglalkozó tanulmányok eredményeit tárgyalja. A cikk két részből áll, egy kvalitatív áttekintésből és egy kvantitatív elemzésből. A tanulmány első része a vasútállomások közelségének ingatlanértékre gyakorolt hatását vizsgálja. A második részben meta-analitikai elemzést alkalmaznak a vasútállomások közelségének a vagyonértékre gyakorolt hatásának eredményeinek szisztematikus magyarázatára a vizsgálatok során. Így a következő szakaszokban a tanulmányok elméleti megalapozását tárgyaljuk, bemutatva és összehasonlítva a különféle elvégzett vizsgálatok empirikus eredményeit. A területen végzett vizsgálatok áttekintése mellett kvantitatív elemzést készítünk a vizsgálatok eredményeiről, metaanalízissel magyarázzuk az eredmények különbségeit.

Irodalmi áttekintés: elméletek és megállapítások

A legtöbb földérték-elmélet Von Thünen (1863) munkájában gyökerezik, aki megpróbálta megmagyarázni a termőföld értékeinek variációit. Von Thünen szerint a piachoz való hozzáférés megmagyarázza a hasonló termékenységű mezőgazdasági területek számára a mezőgazdasági területek értékkülönbségét. A későbbi tanulmányokban olyan közgazdászok, mint Alonso és Muth, ezt az érvelést licit-rent elemzéssé finomították (Alonso 1964; Muth 1969). Az ajánlat-bérlet modell alapgondolata az, hogy minden ügynök készen áll egy bizonyos összeg kifizetésére, a föld helyétől függően. Ez olyan bérleti gradienshez vezet, amely a központi üzleti negyedtől (CBD) való távolsággal csökken az azonos hasznosságot biztosító helyszínek esetében. Így az elemzésekben messze a föld (ingatlan) értékek közötti különbség magyarázó domináns tényezője a hozzáférhetőség volt, amelyet a CBD-hez mért távolság és a kapcsolódó szállítási költségek mértek. Feltételezzük, hogy a föld fizikai tulajdonságai (termékenység Thünen esetében) meg vannak adva.

Így az ingatlanárakra vonatkozó alapelmélet a következőképpen terjeszthető elő: amint egy hely vonzóbbá válik, bizonyos jellemzőknek köszönhetően növekszik a kereslet, és így az ajánlattételi folyamat felfelé nyomja az árakat. A legtöbb esetben a CBD sok tevékenység központja. Ezért a CBD-vel való közelséget vonzó minőségnek tekintik, amely növeli az ingatlanárakat. A közlekedési infrastruktúrába történő beruházások azonban bizonyos mértékben csökkentik ezt a keresleti súrlódást a CBD körül (Fejarang 1994) azáltal, hogy a háztartásokat vonzzák az állomások körüli letelepedésre. A beruházási területhez közeli ingatlanok (vasútállomások) a beruházás eredményeként élvezhetik a szállítási idő és a költségmegtakarítás előnyeit. Várható, hogy az árgörbe negatív meredekségű lesz; amikor eltávolodunk az állomástól, az árak csökkennek.

A hedonikus árazási módszertan (Rosen 1974) bevezetése megkönnyítette az ingatlanértékre gyakorolt hatások tulajdonításának tulajdonságait. Így megfigyeljük a tulajdonságok fizikai, hozzáférhetőségi és környezeti jellemzőinek integrálódását olyan modellekben, amelyek megpróbálják megmagyarázni a tulajdonságok különbségét. Az akadálymentesség továbbra is fontos jellemzője a városi ingatlanoknak. A szállítási költségekkel való elszámolásra irányuló korábbi próbálkozások azonban szűk körűek voltak. Megpróbáltak egy szélesebb körű megközelítést bevezetni az akadálymentességről, amely magában foglalja az összes olyan tulajdonságot, amely hozzájárul az interakció helyszínének lehetőségeihez (Hansen 1959; Martellato et al. 1998). Bár rendelkezésre áll az akadálymentesség fogalmának átfogó meghatározása, a gyakorlati alkalmazásokban az adatok és a megfelelő mérési technikák hiánya általában egyszerű intézkedések alkalmazását jelentette. Így az irodalomban csak néhány tényezőre koncentrálunk, különös tekintettel a foglalkoztatással és a vásárlással kapcsolatos CBD-orientált kölcsönhatásra. A legtöbb ingatlanérték-tanulmányban a többi utazási cél hiányzik a modellből.

Ebben a cikkben a fő hangsúly a vasúti akadálymentesítés hatásának elemzése, amelyet a vasútállomások közelsége tulajdonít. Fontos azonban felismerni, hogy az akadálymentességet más közlekedési módok is biztosíthatják. Ahogy Voith (1993) rámutatott, az autópálya-akadálymentesítés fontos versenytársa a vasúti akadálymentesítésnek. „Az akadálymentességet növelő egyéb létesítmények, például az autópályák, a csatornázási szolgáltatások és az egyéb létesítmények jelenléte ugyanúgy befolyásolja a hatásterületet.” Ezeknek a létesítményeknek és szolgáltatásoknak az előnyeit a városi ingatlanok értékei is kamatoztatják (Damm et al. 1980). Így a vasúti akadálymentesség hatásának kiemeléséhez a versenytársak más, egymással versengő akadálymentességi módjait is be kell vonni.

A vasúti akadálymentesség hatására vonatkozó tanulmányok motivációi sokfélék. A vasúti szakirodalom nagyobb része erre összpontosít, mint megvalósítható megoldást a gépjármű-forgalom és a városi terjeszkedés okozta növekvő torlódásokra. A vasúti beruházások várhatóan egy kompaktabb városszerkezetet fognak támogatni, ezért a várostervezési célt szolgálják (Goldberg 1981). Eltekintve azon okoktól, amelyek azt mutatják, hogy a vasúti beruházások kompakt városiasodást eredményeznek, a legtöbb tanulmányt a környéken végezték, hogy bizonyítékot szolgáltassanak a vasúti beruházások finanszírozására szolgáló értékmegkötési rendszerek megvalósítására (Cervero és Susantono 1999). Ez azon az állításon alapult, hogy az akadálymentesítési pontok közelségének értéke az ezen állomások körüli ingatlanok értékét használja fel.

Másodszor, a vasútállomások eltérően befolyásolják a lakó- és kereskedelmi ingatlanokat. A legtöbb tanulmány külön-külön kezelte a vasutak hatását a különböző ingatlantípusokra. Ez lehetővé teszi számunkra, hogy valahogy megmagyarázzuk a különböző tulajdonságok vasúti hatásainak különbségét. Általában bebizonyosodott, hogy a vasútállomások hatása az állomások rövid távolságán belül nagyobb a kereskedelmi ingatlanokra, mint a lakóállomásoké. Az ingatlanértékkel kapcsolatos empirikus irodalom nagyobb része a lakóingatlanokra koncentrál, nem pedig a kereskedelmi ingatlanokra. Általában azt állítják, hogy a vasútállomások hatásterülete nagyobb a lakóingatlanok esetében, míg a vasútállomás kereskedelmi ingatlanokra gyakorolt hatása a közvetlenül szomszédos területekre korlátozódik. Emellett állítások szerint a vasútállomások nagyobb hatást gyakorolnak a kereskedelmi célokra, mint a lakóingatlanokra (Weinstein és Clower 1999; Cervero és Duncan 2001). Ez a megállapítás összhangban áll azzal az állítással, miszerint a vasútállomások - mint fókuszpontok, gyűjtőpontok - vonzzák a kereskedelmi tevékenységeket, amelyek növelik a kereskedelmi tulajdon értékét. Ezzel az állítással szemben azonban Landis és mtsai. (1995) negatív hatást állapított meg a kereskedelmi ingatlanok értékére.

A tanulmányok metaanalízise

Ebben a tanulmányban meta-regressziós modellt alkalmazunk. A különböző vizsgálatok által a vasútállomás közelségének az ingatlanértékre gyakorolt hatása nagysága a függő változók, míg az alapul szolgáló vizsgálatok implicit vagy explicit jellemzői alkotják a függő változókat. Alapvető metaanalízis-egyenlet a következőképpen adható meg (Florax et al. 2002).