Az értékbecslő nem viselt ruhát - kereskedelem halála

BEVEZETÉS

ruhát

Nemrégiben egy konferencián voltam, amelyen értékbecslők, befektetők, hitelezők és kormányzati szervek vettek részt, és az egyik előadó azt mondta: "Nem gondoljuk, hogy az értékelt érték különösebben fontos." A lakosság és az ingatlanok résztvevői régóta tartanak hasonló hangulat az értékelésekről.

Az emberek rossz minőségű beszámolókon keresztüli személyes találkozásokon vagy a médián keresztül jutnak hozzá az értékelő kereskedelem negatív megítéléséhez. Az általános felfogás alátámasztására számos entitás publikált tanulmányokat tényleges adatok felhasználásával.

2012. július 12-én Yanling Mayer, az FNC-től közzétette egy elemzés eredményeit annak megvizsgálására, hogy az értékelési értékelések hogyan reagálnak a helyi piaci viszonyokra. A tanulmány a 2012. január és június között befejezett családi házakra és társasházakra vonatkozó vásárlási-jelzálog-értékeléseket tartalmazta. A mintában szereplő értékelések számát a poszt nem tartalmazza, de az FNC által lebonyolított tranzakciók volumene alapján valószínűleg ezerben. Az eredmények azt találják, hogy „közel 25% -ot 3,0% vagy annál többel értékelik a szerződés felett. A szerződés alatti 3% -kal vagy annál magasabb értékkel rendelkező további 8–9% -kal kombinálva a vétel-kölcsön értékelések egyharmada olyan piaci értékről szóló véleményt tartalmaz, amely legalább 3% -kal tér el a szerződések értékétől. „Ezen túlmenően az általános következtetés az.” az értékelt érték általános megoszlása ​​a szerződéses árhoz viszonyítva jelentős felfelé torzítást mutat az értékelésekben. ”

Az FNC elemzéséből kiderült, hogy az értékelt értékek 87,7% -a egyenlő vagy magasabb volt, mint a szerződéses árak. Ez alátámasztja azokat a tanulmányokat, amelyekről hallottunk, és amelyek szerint az értékelt értékek 90–95% -a szerződéses vagy magasabb áron volt. Nyilvánvaló, hogy a valódi disztribúció, amelyet a szerződéses ár nem befolyásol, 50%/50% -os felosztású lenne a szerződéses ár felett és alatt.

PLATINUM ADATFELMÉRÉS

2014 decemberében Bill King közzétette a „Vételár és értékelési szórás a lakóingatlanokban” című cikket. King úr két adatsort elemzett. Először talált egy alosztályt, amelynek 21 háza volt ugyanolyan építőkészülékkel - a négyzetméter, a hálószobák és a fürdőszobák száma stb. Megegyezett, és a házakat kezdetben 12 hónapon belül értékesítették. Az adatok magukban foglalták ezen házak eladási árait 1993 és 2014 között. Mr. King 0% és 15% közötti árkülönbségeket figyelt meg abban az időszakban, és megállapította, hogy + 10% eltérés volt megfelelő, és minden tényező ugyanaz volt.

A második adatsor 69 134 értékelési jelentést vizsgált meg országszerte a vásárlási tranzakciókra vonatkozóan 2013. negyedik negyedévétől 2014. október közepéig. King úr a következőképpen foglalja össze eredményeit:

„Az értékelések több mint 88% -ában az értékelt érték megegyezik vagy meghaladja a szerződés vételárát; az esetek körülbelül 75% -ában az értékelési érték nem ért egyet a szerződéses eladási árral. Tehát a kapun kívül az esetek legalább 75% -ában van valamilyen hiba - vagy a vevő megállapodott az értékkel nem egyenlő szerződéses árban (feltételezve, hogy az értékelés helyes), vagy az értékelt érték nem egyenlő a piaci értékkel (feltéve, hogy a szerződés megfelelő). ”

YALE EGYETEMI VEZETŐI ISKOLA MUNKAPAPÍR

1998 januárjában David Geltner és William Goetzmann munkadokumentumot tett közzé „A kereskedelmi ingatlanok két évtizedes megtérülése: A független értékelések segítségével készített NCREIF index.” A cikk fő célja egy ismételt mértékű regressziós (RMR) index kidolgozása volt, amely magasabb lenne, mint az NCREIF által közzétett NPI. A kutatás egyik mellékeredménye azonban erre a következtetésre vezetett:

„Az RMR eljárás lehetővé teszi az egyedi tulajdonságértékelési hiba véletlenszerű összetevőinek átlagos nagyságának közvetlen becslését az NCREIF adatbázisban. Becsléseink szerint ez az egyedi ingatlanértékelési standard hiba az ingatlanérték 6,5 és 14,5 között van, nagy valószínűséggel 10 százalék körül. "

CRE FINANCE WORLD - 2012 TÉLI

K.C. Conway, a MAI és Brian Olasov 3276 CMBS-hitelt elemeztek ott, ahol az ingatlant eladták. Az értékelt értéket összehasonlították az egyes eladások bruttó bevételével (vagyis nem történt levonás az értékesítési jutalékok és egyéb költségek után). 2076 esetben az értékesítés és az értékelt érték dátuma 12 hónapon belül volt egymástól.

Összességében a tanulmány megállapította, hogy az értékelt értékek összege 18,1 milliárd dollár, a bruttó bevétel pedig 13,0 milliárd dollár volt. Ez erős felfelé torzítást mutat, az átlagos értékelt érték 39% -kal magasabb, mint az alapul szolgáló eszközök eladási ára.

Azon 2076 eset részhalmaza esetében, amelyek értékesítési és értéknapjai 12 hónapon belül voltak egymástól, az értékelések 60% -a az eladási ár + 25% -án belül volt. Ezt más szempontból szemlélve az értékelések 40% -a nem esett az eladási ár 25% -ába. Ez a eltérés kiábrándító.

DIGITÁLIS KOCKÁZATTANULMÁNY

A Digital Risk minden bizonnyal a legátfogóbb tanulmányban 725 000 hitelt elemzett kézzel. Hitelenként átlagosan 4 órával több mint 3 millió órát fektettek be ebbe a projektbe.

Számos díjértékelőt alkalmaztak az egyes ingatlanok értékelésére, és a rendelkezésre álló AVM-adatokat is megszerezték. A személyzet értékelői figyelemmel kísérték a folyamatot és elvégezték az íróasztal-ellenőrzéseket. Az értékeléseket 2011-ben végezték, és mindegyikük egy egység volt.

A statisztikák azt mutatták, hogy 95% -os megbízhatósági szinttel (azaz 2 szórással) az értékelt értékek + 15% -os tartományban voltak. A 2010 és 2013 közötti 200 000 hitelből álló másik minta 7 értékelésből 1-ben tartalmazott lényeges hibákat. Ezt úgy határozták meg, hogy az értékelési érték 20% -kal meghaladja a valódi gazdasági értéket.

A tanulmány bemutatóján az előadó a következőket mondta: „A jelenlegi értékelési módszertan nem elég pontos/robusztus az ügyfél problémáihoz. A kérdés rendszerszintű. ”

MANN DUE GONDOSSÁGI TAPASZTALATA

1992 óta több mint 40 átvilágítási/fúziós és felvásárlási projekt részese vagyok. A projektek parttól partig terjedtek, és 100 millió dollártól 7 milliárd dollárig terjedő portfólióértékeléseket végeztek. Az ingatlanok mind kereskedelmi, mind lakóingatlanokat tartalmaztak.

Az összes projekt esetében 17–22% -kal értékelték az értékeléseket. Az átlagos hiba elsődleges összetevője minden esetben egy alacsonyabbrendű értékelő jelentés volt. A különbség kis részét az értékelésnek és az átvilágítási projektnek az idővel lehet tulajdonítani.

Adatkövetésem során az értékelést végző ingatlanvagyon, földrajzi elhelyezkedés és a kicsi és a nemzeti cég közötti szignifikáns különbségeket kerestem. Ezen tényezők egyikében sem figyeltek meg jelentős különbségeket.

EUGENE PASYMOWSKI, MAI ÍRÁSAI

Pasymowski úr öt cikket tölthet le a www.RealStat.com weboldaláról. Két, a jelen beszélgetés szempontjából legrelevánsabb cikk: „Econometric Solutions for Real Estate Assessment” és „Hogyan lehet hitelteleníteni a legtöbb ingatlanértékelést egy perc alatt”. Ez utóbbi cím biztosan felhívja a figyelmét.

Érveinek visszafogása helyett az alábbiakban bemutatunk néhány következtetését és állítását.

"Sajnos a legtöbb esetben az ingatlanértékelők szubjektív, anekdotikus, önkényes és tudománytalan" kiigazításokat végeznek "az összehasonlítható értékesítési piaci adatokkal szemben, objektív piaci alapú támogatás nélkül."

„A regresszióanalízis jobb, mint az összehasonlítható értékesítési adatok kiválasztása. A „hagyományos” módszerek nagy potenciállal bírnak az adatok torzításában, mert az értékbecslő gyakran folytatja az „adatbányászat” erősen megkérdőjelezhető gyakorlatát azzal, hogy összehasonlítható értékesítéseket választ az előzetes értékkövetkeztetés alátámasztására. Ezzel szemben a regresszió az összehasonlítható eladások elfogulatlan véletlenszerű kiválasztásán alapul. ”

„Ha a díjbecslők AVM technológiát alkalmaznak, az a barátjuk lehet. Ha figyelmen kívül hagyják az AVM technológiát, akkor értékelési szolgáltatásaik elavulnak. ”

A TANULMÁNYOK ÖSSZEFOGLALÓJA

A fenti következtetések következetes megfigyeléseket nyújtanak:

  1. Az értékelt értékek a legjobb esetben + 10% és 15% közötti tartományba esnek, és egy tanulmány szerint ez akár 25% is lehet;
  2. Az eladási árak szórása minimum + 10%;
  3. A kereskedelmi és a lakossági értékelések egyaránt erősen felfelé torzítanak, körülbelül 20% és 40% között;
  4. A lakossági értékelések a szerződés árát az esetek 88–95% -ában érik el vagy meghaladják (ezért az ipar arra kéri az ügyfeleket, hogy „szokásos és ésszerű díjat” fizessenek az ügyfél által már ingyen kapott válaszért!).

Az egyéni tanulmányok mindig kritikát vetnek fel arra, amit NEM tartottak, vagyis ez a helyi, ez csak a lakóhely volt, ez az árat az árhoz vagy az árhoz az értékhez, vagy az értékhez az értékhez, vagy bármi máshoz hasonlította! A fenti információk nagy része az, hogy partok közöttiek, mind kereskedelmi, mind lakossági területeket felölelnek, több mint 30 év adatait elemzik, az ár- és értékproblémákat mindenféleképpen kezelik, stb. Nayayers naysay, de a a bizonyítékok elsöprőek és meggyőzőek. Matematikailag a következtetés az, hogy le kell zárni a jelenlegi értékelési szakmát és elölről kell kezdeni.

AZ ÉRTÉKELÉSEKRŐL ÉS AZ ÉRTÉKELÉSI JELENTÉSEKRŐL SZÓLÓ IGAZSÁG

A lakossági értékelések legalább 99% -a nem támogatja a kiigazításokat. A kiigazításokat csak a társak kiigazításai támogatják, és a 2000-es évek elején a társ viselkedése hozzájárult a buborékhatáshoz. Sok bíráló arra is rákényszeríti az értékbecslőket, hogy alkalmazzák a kortárs kiigazításokat, és zárják ki a piaci alapú megfigyelési kiigazításokat, ezáltal inkább az állomány mentalitását, mintsem az önálló gondolkodást. Az értékbecslő (kényszer) eltávolításának fenyegetése alatt az értékbecslő enged a kortárs nyomásnak (bántalmazás), és az értékelések mind az árak helyett az értékeket kezdik üldözni.

A kereskedelmi értékelések 95% -a + nem támogatja a kiigazításokat. Ugyanezek a fent említett kérdések vonatkoznak a kereskedelmi értékelésekre is. Még akkor is, ha bizonyíték áll rendelkezésre, nincs hely a társak által meghatározott határokon kívülre lépni, függetlenül a tulajdonságok árnyalataitól és értékétől.

Sok értékelő megbékél egy átlaggal, csak 3-6 eladással, amikor a legtöbbször tízszer annyi RELEVÁNI adatpont van, amelyet meg kell mérni és figyelembe kell venni. Szóval, az értékbecslők valóban ilyen varázslatosan tehetségesek? Vagy a kortárs nyomás határozza meg az összehasonlító rácsok betöltésének és beállításának módját? Még akkor is, ha az értékelők ilyen jók, miért kerekítjük az eredményeket. Vagy ilyen jók vagyunk, vagy nem olyan jók. Ismét kortárs nyomás, amelyet az USPAP szorgalmaz.

Sok értékbecslő nem ellenőrzi az eladásokat. Sok szállítóeszköz nem áll rendelkezésre ellenőrzésre, míg sok. Az értékbecslők csalódottak lettek a piaci szereplők bizalmatlan és nem reagáló csoportja szintjén. Az ingatlan azonban olyan befektetés, amelynek a magánszférája a szándéka, ezért az ellenőrzési folyamat értékesnek bizonyulhat. A tipikus MLS-rendszerből származó legtöbb értékesítés meglehetősen pontos, némelyik nem. De vannak matematikai megoldások ezekre a problémákra, amelyek kimoshatják a szélsőséges értékeket és tartalmazhatják az érték központi elemeit. Megerõsítés után forgatjuk kerekeinket ellenõrzésben? Talán néhány rendeltetésszerű használatban. Bizonyos felhasználások esetén ellenőrzésre lehet szükség. Ilyenek például a kormányzati vonatkozású közvetlen vásárlások, ahol a nagy tömeges vásárlói adatok esetleg belemennek az elemzésbe. Ebben az esetben a résztvevők igazolását általában az ügyfelek követelik meg, és a jelentések értékelői általában arányosan nagyobb díj ellenében nyújtják ezt a szolgáltatást az adatkészlet rendezéséhez és megtisztításához szükséges időért.

Sok értékelő nem méri a tantárgy fejlesztéseit. Hol szerezték be az érintett ingatlanra vonatkozó információkat? Lehetséges, hogy több keresztellenőrzést végez, amikor a gyakornok fizikailag mér, és a felügyeleti értékelő megerősíti a Google-nál vagy az STDB-nél. De fel kell kérni a tulajdonosát, meg kell kutatni a nyilvános nyilvántartásokat, és ezeket összesíteni kell, hogy az olvasott források és keresztellenőrzések megismerjék a felhasznált adatokat és azok finomítását. Rossz időjárás, beszélgetések a helyszínen, egyenetlen terep, tereprendezés, a szerkezet körüli rendetlenség szabadtéri fizikai akadályokat okozhat, amelyekkel lehetetlen pontosan megmérni egy nagy szerkezetet. Az alany adatainak ellenőrzése és finomítása elengedhetetlen, és számos rendelkezésre álló módszer nemrégiben eltávolította a kifogást.

Általánosságban elmondható, hogy a kereskedelmi értékelések és szinte az összes lakossági értékelés túlnyomó többsége nem támogatott feltételezéseket, nem ellenőrzött adatokat és elfogult (felfelé fordított) értékeket tartalmaz. Senki sem hibáztathatja a közvéleményt azért, hogy nem hisz az iparban, ha az általa előállított termékek nagy része távolról sem megbízható. Az elfogult személyek már régóta megsértik a közbizalmat.

A KERESKEDELEMTŐL A SZAKMAIG

Az értékbecslők jól be vannak iktatva arra, hogy kereskedők maradjanak, és ne fejlődjenek a jelenlegi minimális normákon (az iparral beszélünk, nem minden esetben egyénekkel), akik arra a hírnévre támaszkodnak, hogy különleges képességekkel rendelkeznek ebben a misztikus befektetési matematikában. Amikor valójában a kockázatipar az elmúlt 100 évben sokkal jobb, pontos és nyereségesebb eredményeket biztosított a biztosítások, a befektetési teljesítmény, valamint az üzleti és az állami szektor fejlesztése terén; a közbizalomtól elzárt kereskedelmünk e növekedésének általános bizonyítéka a bírósági ügyekben az értékbecslőktől kért közvetítői munka hiánya. Az értékbecslőket a közvélemény bírósági ügyekben szakértői tanúként (bérelt fegyverek) látja, akik bemennek és különböző és előnyös eredményeket vitatnak a bírósági csata egyik oldalán. Az értékbecslők, ha olyanok vagyunk, amilyennek mondjuk magunkat, úgy tűnik, a szolgálatért a bírósági csata közvetítéséért fizetnék a legjobban, ha a közvélemény ebben a tekintetben valóban megbízna bennük. A közelmúltban történt lakhatási összeomlással nagyon kevés olyan ügy történt, amelyet mediációval rendeztek, és ahol értékelőt kértek fel az elnökletére. De ma már több ezer olyan ügyrend van, ahol több tucat értékelőt hoznak elő, hogy egyetlen esetről tanúskodjanak, és mindannyian azzal érvelnek, hogy mi az ÉRTÉK.

A biztosítási biztosításmatematikus szakma éppen az ellenkezőjét látja matematikája és kockázata, valamint az igazmondástól való akadálytalan félelem miatt. Az aktuáriusokat akkor is kompenzálják, ha a jövőben kiszámíthatatlan események tévesen bizonyítják. Ez nem azt jelenti, hogy az értékbecslőknek eggerfejű személyiséget kell vállalniuk, amelyet az aktuáriusok hajlamosak kivetíteni, de olyan ügyfélgondozási tényezőnek kell lennie, amely lehetővé teszi a modern matematika megértését; Ahelyett, hogy eladnánk a klienst, elérhetjük a kívánt eredményeket, és jobb a matematikánk. Ideje levenni a varázsló köntösét, és elkezdeni demonstrálni, magyarázni és védekezni legalább a 20. század matematikájával és az új 21. század adatforrásaival; amit a piac bizonyítékként nyújt. Ha a piaci bizonyítékok gyengék, ezt be kell bizonyítani. Ha van komoly bizonyíték, azt is be kell bizonyítani.

Az időjárás-előrejelzők nem tudják megjósolni az éghajlatot, de a közvélemény megbízik a prediktív elemzések alapján napi 30 másodperces időjárás-jelentésben. A matematika nem biztosított, mert a közönség bízik az előadóban. Az időjárás-előrejelzés mögött olyan elemzések állnak, amelyek a haditengerészetnek, a kereskedő tengerészeknek, az építőiparnak, az agrárgazdaságnak és a gyártóknak segítenek évente több milliárd dolláros döntést hozni csak az Egyesült Államok gazdaságában.

Az értékelőkben a legtöbb esetben kevésbé bíznak meg, mint a napi időjárás-előrejelzés. Ezért a felülvizsgálati folyamatok inkább konstruktívak, mintsem konstruktívak, a bírósági ügyek pedig vitásak, nem pedig határozottak, mint a halottkém véleménye. De ehelyett kiütjük egymást a létből. Azok az állítások, miszerint egyikünk sem helyes vagy ha helytelen; a nézeteltérés egyetlen megoldása a nézeteltérésre, az elutasító. Úgy nézünk ki, mint egy rák egy akadályban, amely feldarabolja egymást (nem azért, hogy a lábak ne nőjenek vissza), de a véget nem érő szenvedés nem szükséges. Bizonyítanunk kell a közvélemény bizalmának, hogy tudjuk, mit csinálunk és hogyan működnek és fejlődtek EGYÉB érintő tanulmányokban és pénzügyi területeken.

Ideális esetben egy érték adatpontnak legalább fontos vagy sokatmondó szempontjai lehetnek az érték, a költség, a fenntartható bérleti díjak, a szállítási információk, a föld és az épület viszonyának aránya, a fenntartható bérleti díjak savas tesztjei és a szállítási adatok stb. Ezek a szempontok megfelelően visszafejlettek ( nem külön-külön, amit jelenleg tanítanak), jól kidolgozott, többváltozós módon, az alkalmasság, a jelentőség és a korreláció igazoló tesztjeivel. Megkülönböztető névre van szükség azok számára, akik magasabb matematikát és módszereket használnak az értékek fejlesztéséhez.

De a leendő szakmának nem lehet egyetlen szabványa vagy terméke, amely minden ügyfélre érvényes. A fekete T típusú Ford, mint egyetlen lehetőség, elfogadhatatlan. A gyártmányok és modellek széles skáláját kell biztosítanunk opcionális kiegészítőkkel.

Az átláthatóság kulcsfontosságú az értékelés jövője szempontjából. Itt az ideje, hogy ezt inkább tudománygá tegyük, hogy mások ésszerű tartományon belül megismételhessék az eredményeket. A művészeti érvelés több mint 80 éve kudarcot vallott bennünket.