Az az idő, amikor vettem egy házat, és mit tanultam belőle

2017. január 17 András

Anyám mindig azt mondta nekem, hogy otthoni vagyok. Ösztönösen visszahúzódnék, amikor ezt mondja. Mit tud?

"Csak a gondolat magjait próbálja ültetni a fejembe" - mondtam mindig magamnak. Csak a szülői ösztöne volt, hogy közel tartson, és éreztesse velem, hogy oda tartozom.

Bizonyos értelemben igaza volt abban, hogy otthoni vagyok. A középiskolát kétségbeesetten próbáltam beilleszkedni, és megvertem magam, amiért nem volt kialakult baráti köröm. Gyakrabban maradtam otthon, de túlságosan a tizenéves dühömre koncentráltam, hogy hagyjam, hogy értékeljem vagy élvezzem azokat a dolgokat, amelyek valóban érdekeltek.

Amikor egyetemre mentem, túlterheltem magam, hogy pótoljam azt, amit a középiskolában elveszettnek éreztem. Megkerestem a körülöttem lévő embereket, akik szerettek bulizni, és barátaimmá tettem őket.

A főiskolai első évem hasonlított az elnöki hatalom átadására egy bohócnak. Fogalmam sem volt, hogyan kezeljem az összes bulit, de korlátlan hozzáférést kaptam hozzá. Ez veszélyes kombináció, nem?

Sok olyan kontroll nélküli éjszaka volt, ahol olyan embereknek kellett gondoskodniuk rólam, akiket alig ismertem. Akkor azt hittem, beilleszkedem.

„Ez történik a főiskolán”, mondhatnám magamban cselekedeteim igazolásaként. A sok áramszüneti éjszaka közepette valószínűleg életemre szóló tanulságokat kaptam a körülöttem élőktől, akiket még mindig alig ismertem.

Abban a pillanatban biztos vagyok benne, hogy őszinte igazságokat vezettek be. Sajnos nem voltam olyan állapotban, hogy emlékezzek rájuk, ezért soha nem ragadtak el.

Az egyetemen és a 20-as éveimben végigcakkoltam és zakogtam, felváltva a felelős felnőttkor csúcsai és a nevetségesség völgyei között. Ezek a csúcsok és völgyek kiegyensúlyozták egymást; a rajtuk keresztül húzható egyenes többé-kevésbé tiszteletre méltó, kiegyensúlyozott és konvencionálisan sikeres létet eredményezett.

Számomra a korai felnőttkor olyan volt, mint a tőzsde: mindig emelkedik, de ez nem gördülékeny.

Amíg hibákat követtem el és tanultam belőlük (egyes esetekben évekkel később), egyre tisztább képet kaptam értékeimről és arról, hogy mit akarok az életből. Nagyra értékeltem azokat a tevékenységeket, amelyek nem jártak lehetővé tevőként/engedélyezéssel, vagy folyamatosan folytattam a következő epikus társadalmi kalandot, miközben aggódtam, hogy mi történhet valamilyen helyen.

Mivel világosabbá vált, hogy az általam leginkább értékelt dolgok a jelenlétre összpontosulnak, illő volt, hogy elkezdtem az „otthon” fogalmára koncentrálni. Anyám biztosan foglalkozott valamivel.

Ideje abbahagyni a bérleti pénz kidobását

Szerettem volna újradefiniálni magam, és úgy akartam csinálni, hogy kiáltottam: "Összeszedtem magam!" mindenkinek, akivel kereszteztem az utamat. Ezért úgy döntöttem, hogy veszek egy házat.

Úgy tűnt, hogy a házvásárlás nem okoskodás mind az egóm, mind a pénzügyeim szempontjából. Bizonyára senki sem figyelmeztetett arra nem házat venni. Végül is a bérlet csak eldobja a pénzt, ahogy a hagyományos bölcsesség jár (bár ahogy azt az évek során megtanultam, ebben az esetben a hagyományos bölcsesség meglehetősen megkérdőjelezhető).

Az az igazság, hogy a ház birtoklása az én esetemben elég jelentős pénzügyi hibának bizonyult. Ennek számos oka önálló volt, tekintve a kissé kiütő döntéshozatalt, amely vásárlásra késztetett.

A házvásárlás bonyolult, különösen akkor, ha először megy keresztül rajta. Rengeteg technikai szakzsargont és terminológiát dobnak körbe, nem is beszélve az aláírásra vagy parafálásra szoruló papírkötegekről.

Ezenkívül egy szakértői csoportom segített a folyamatban. Ugyanúgy elhalaszthatja őket. Többé-kevésbé úgy döntöttem, hogy személyes felelősségemet arra korlátozom, hogy aláírjam, mikor és hol mondják meg. A szakértők kezelni tudták a szövődményeket.

Hogy igazságos legyek, az aláíró papírok elég nagy kihívást jelentettek életem ezen szakaszában, mert másnaposan voltam aláírás közben.

Sok mindent szívesen csinálunk másnaposan, és a papírok aláírása az egyik. De ez se itt, se ott. Íme három kulcsfontosságú hiba, amelyek elég sok pénz elvesztéséhez vezetnek az otthonomban.

1. hiba: A kedvezőtlen hitel hátrányainak figyelmen kívül hagyása

Abban az időben, amikor úgy döntöttem, hogy házat veszek, havi 600 dollárt fizettem bérleti díjért, hogy egy szobatársammal éljek a városon kívül. Az új otthonom jelzálog-kifizetése több mint kettős hogy. Emiatt arra ösztönöztem, hogy a lehető legalacsonyabb havi fizetési összeget zárjam be.

A legalacsonyabb havi fizetési összeget kínáló hitelszerkezet egy tízéves kamatozású hitel volt. Ez lényegében azt jelentette, hogy az első tíz fizetési évem 100% -ban a kamatfizetésre fordult.

Vagyis tíz év után a jelzálog alapegyenlegének pontosan 0% -át fizettem volna vissza. Nem baj, hogy a bank élettartama alatt 350 ezer dollár feletti kamatot fizetnék a banknak. És ezt otthoni tulajdonnak hívják? Az egyetlen tulajdonjog itt a bank tulajdonában volt nekem.

Itt van a rúgás: amikor a kezdeti tízéves időszak után el kell kezdeni fizetni a kölcsön alapelvét, akkor a havi kifizetéseim megtennék növekedés havonta több mint 500 dollárral!

Feltételeztem, hogy az első tíz évben rengeteg idő állt rendelkezésre a helyzet orvoslására, ezért indokoltam a döntést, hogy csak kamatozású hitelre váltsunk. Refinanszírozhatnék egy jobb kölcsönbe, amely megszünteti a kamat hátrányát. Valószínűleg emeltem a fizetésemet is a karrierem előrehaladtával, ami ellensúlyozná a jövőbeni magasabb kifizetéseket (önmagában nagyon hibás logika, de ez egy újabb napra szól).

Igazság szerint a pénzügyi válság óta megszűnt az árnyékos hitelszerkezetek és a ragadozó hitelezési gyakorlatok zöme, amely az embereket ilyen kölcsönökbe szorította. De ma is vannak nyugtalanító gyakorlatok.

2. hiba: Ön akaratlanul is befektetésként tekint az otthonomra

Az otthon birtoklásának egyik legszélesebb körben elismert előnye, hogy befektetés. Teljesen igaz, hogy az ingatlanok birtoklása hatékony vagyonépítő eszköz lehet. Ahhoz azonban, hogy ez végül is így legyen, a piaci viszonyok, a kockázatok ésszerű megértése és világos jövőkép szükséges.

Amikor megvettem az otthonom, hiányzott minden oldalról. Először is elragadtattam a gondolattól, hogy háztulajdonossá válok. Vakon hittem abban, hogy otthonom befektetés volt, anélkül, hogy mélyebben megérteném a bonyolult tényezőket.

Azt is feltételeztem, hogy nagylelkűen hosszú ideig (egy vagy több évtizedig) a házban leszek. Ez kissé ésszerűtlen volt, tekintve, hogy akkor még fiatal és egyedülálló voltam. Valószínűleg nagy változások történtek az életben, és megtörténtek.

Ennek eredményeként végül több mint 20 000 dollárt vesztettem otthoni tulajdonosként (erről bővebben alább). Ez bizony nem egy sikeres befektetés.

Az egyik ok, amiért annyi pénzt vesztettem az otthonomon, az volt, hogy nem sikerült kordában tartanom az érzelmeimet. Miután beköltöztem a házba, azonnal személyesen éreztem magam hozzá. Az enyémgé akartam tenni, legalább egy évtizedig ott terveztem lenni, és volt egy kis tőkém, amivel játszhatnék. És tudod, valami valami valami beruházás valami valami valami.

Ennek az az eredménye, hogy fizettem a ház többszörös felújításáért és felújításáért, amelyet nem sikerült helyreállítanom, amikor eljött az eladás ideje. Persze, a kiegészítések segítették a viszonteladási értéket, de közel sem jutottak ahhoz, hogy kifizessék magukat.

Kiegészítések és felújítások:

Tetőtéri fedélzet építése kikötővel és a városra nyíló kilátással (6000 USD)
Meglévő hálószoba és közös helyiség átalakítása fő lakosztálysá, teljesen új fürdőszobával és gardróbbal kiegészítve (18 000 USD)
A ház eredeti fürdőszobájának teljes belseje/átalakítása (8 000 USD)

Mindent elmondva, a kiegészítések és felújítások összege meghaladta a 30 000 dollárt. Tudtam, hogy a ház eladásakor nem fogom teljes mértékben megtérülni ezeket a költségeket, de az érzelmi kötődés és az otthonom javításának vágya nyert. Amikor eljött az eladás ideje, ez érzelmi szempontból is sokkal nagyobb kihívást jelentett a folyamat számára.

3. hiba: Az otthonom saját tőkéjének túlértékelése

A nettó vagyon a tulajdonában lévő eszközök teljes értéke, levonva az adósságait/kötelezettségeit. Ami a lakás birtoklását illeti, ezt tőkeként ismerjük. Gyakori, hogy az otthon saját tőkéjét beleszámítják az összes nettó vagyonába, de vannak olyan figyelmeztetések, amelyeket szem előtt kell tartani annak pontos kiszámítása érdekében.

Amikor birtokoltam a házamat, úgy számoltam ki a saját tőkét, hogy felvettem a jelenlegi becsült értéket, és levontam azt, amivel tartoztam. Abban az időben, amikor piacra dobtam a házamat, a ház értéke 285 ezer dollár volt, és 250 ezer dollárral tartoztam a jelzáloggal. Papíron 35 ezer dolláros részesedésem volt a házamban.

A valós életet azonban nem papíron élik. Az eszköz becsült értéke alapján történő értékelésének hibája az, hogy nincs garancia arra, hogy valaki ténylegesen kifizesse érte ezt az összeget.

Az ingatlanértékesítéssel kapcsolatban talán a piac erős lesz az eladók számára, és még magasabb kért árat lehet parancsolni. A másik oldalon vevői piac lehet. Ez alacsonyabb kért árat diktálhat, vagy költséges engedmények elfogadásának szükségességét annak érdekében, hogy valaki harapjon.

A piaci viszonyokat nehéz megjósolni, és lehetetlen ellenőrizni. Az értékesítéskori piaci viszonyok komoly hatással lehetnek az alsó sorra. A piaci viszonyok mellett az értékesítés során további költségeket kell figyelembe venni, amelyek megemésztik a teljes hozamot. Ezek tartalmazzák:

Minden olyan munka, amelyet a ház vevőknek történő értékesítésének előkészítése érdekében kell elvégezni. Ez magában foglalja a festést, a javításokat, a kozmetikai változtatásokat, például az új padlót, és a színpadra állítást.
Ügynöki jutalék (általában 6%)
Engedmények, amelyekről a vevő a végső eladás keretében tárgyalhat (például segítséget nyújt a zárási költségekben vagy az ellenőrzés során felmerülő bármilyen javítási igényben)

Végül 275 000 dollárért adtam el a házat. Senki nem volt hajlandó ennél többet kínálni költséges engedmények nélkül, és rengeteg visszajelzés érkezett a vásárlóktól, hogy biztonságban érezhessem magam, ha erre a következtetésre jutok. A piac egyszerűen nem engedte meg, hogy parancsoljam az otthonom 285 000 dolláros becsült értékét.

Miután kifizettem az ügynököm jutalékát (275 000 USD 6% = 16 500 USD) és kifizettem a jelzálog egyenlegét (250 000 USD), 8500 USD maradt a zsebemben (275 000 - 16 500 USD - 250 000 USD). Alig a 35 000 dolláros részesedés alatt, ostobán azt hittem, hogy az enyém.

Mindent elmondva, amikor figyelembe vettem a költséges felújításokat, több mint 20 000 dollárt vesztettem az otthonomban. Tulajdonos koromban 32 000 dollárt süllyesztettem felújításokba, és 8500 dolláros nyereséggel távoztam, amikor eladtam. Azok számára, akik otthon tartják a pontszámot, ez 24 500 dolláros veszteség.

A korábbi tulajdonosok, akik eladták nekem a házat? Kiderült, hogy az elszámoláskor szép 27 000 dollárral tartoztak, a rendelkezésemre álló nyilvántartások szerint. Mi mindkét jelentős pénzt veszített a ház birtokában.

Maximalizálja a fejjel, minimalizálja a hátrányokat

A háztulajdonossá válásnak számos lehetséges hátránya van. A hátrányokat azonban meg kell érteni és (ha lehetséges) kerülni kell. Döntő fontosságú, hogy a jól informált döntéshozatal vezérelje, és nem egy absztrakt elképzelés, miszerint a házvásárlás csak egy újabb lépcsőfok a siker létráján. Ne vásároljon házat csak azért a közhelyes meggyőződés miatt, hogy a bérlés pénzt dob. Igazolhatom, hogy nem az.

Számos hibát követtem el az otthonom birtoklása során. Tekintettel arra, hogy a dolgok hogyan alakultak a közelmúlt történetében, bízom abban, hogy azt mondom, sokan mások is követtek el hasonló hibákat. A másodlagos jelzálogkölcsön-válság egyik kulcsfontosságú eleme a szar hitelek voltak, amelyeket az emberek nem értettek, vagy nem akartak megérteni.

Az általam elkövetett hibák nagyon költségesnek bizonyultak, és ellensúlyozták a birtoklás hátrányait. Ha a jövőben újra házat vásárolok, akkor biztosan elkerülöm az első alkalommal elkövetett költséges hibákat.