Neiman Marcus 50 évet vállalt a Hudson Yardsnál. 16 hónapig tartott.

Neiman Marcus a Hudson Yards-nál (Getty)

kilép

Frissítve 2020. augusztus 16., 14:50: Amikor Neiman Marcus bérleti szerződést kötött, hogy hatalmas helyet foglaljon el a Hudson Yards bevásárlóközpontjában, a luxus áruház elkötelezte magát egy ambiciózus 50 év alatt.

Tizenhat hónappal később, és több mint 17 000 nap volt hátra a bérletből, a bekerült kiskereskedő a múlt hónap végén elment, és három másik helyszínt bezárt az ország egész területén a csődeljárások alapján.

Neiman nagyjából legalább hat nagy kiskereskedő egyike volt, aki májusban benyújtotta a 11. fejezetet, majd az azt követő hónapokban további tucatok követték.

Megdöbbentő veszteség ez a kapcsolt vállalatok és az Oxford Properties fejlesztők számára, amelyek jelentős összegeket fektettek be Neiman 25 milliárd dolláros megaprojektjük elérésébe.

"Van egy ilyen projekt első lízingfázisa, amikor a [fejlesztők] megszerzik a nagy horgonyt, majd megpróbálnak más olyan bérlőket csábítani, akik ugyanolyan kedvesek" - Jacqueline Klinger, a Shopping Center Group partnere, aki közvetítette Sweetgreen üzletét a Hudson Yards és a Whole Foods bérleti szerződésében az utca túloldalán.

Neimannal a központjában, a Hudson Yards csúcskategóriás bevásárlóközpontját olyan központként forgalmazták, ahová a közeli luxuslakásokban élő turisták és gazdag lakosok munka után bevásárolni vagy koktélokat fogyaszthattak. Bonyolult indító partit tartottak. Liza Minnelli a tömegnek énekelt - a „New York, New York” előadás.

Ma a bevásárlóközpont zárva tart, és a város múltjával kapcsolatos nosztalgia érzését elhomályosította az egzisztenciális rettegés. Mi az a New York már? Midtown üres. Az üzletek zárva vannak. A város ismertetőjegyei - turisták, zaj, aktivitás - elhomályosultak.

Egyeseknek ez jó dolog. De a küzdelmes kiskereskedelmi szektorban a világjárvány felgyorsította az évek óta átszűrődő csökkenő tendenciákat, és az adóssággal terhelt földesurakat arra kényszerítette, hogy újragondolják tereiket, és gyorsan. Az egyik kiskereskedelmi adatkezelő cég, a Coresight Research becslése szerint a járvány országszerte 25 000 üzlet bezárását eredményezheti.

A zászlóshajó üzletek fedezetkárokká formálódnak: Ha az áruház márkaépítésének létfontosságú elemét tekintik, sokan végleg bezárnak. Március közepe óta a McDonalds és a Microsoft is bezárta New York-i zászlóshajóit. Az Ötödik sugárúton, ahol a megüresedett luxusboltokat fatáblákkal zárják le, a Valentino harcol a zászlóshajójának megszüntetéséért.

Júliusban Neiman Marcus csatlakozott a soraikhoz.

"Az ügyfelek másképp vásárolnak és fognak továbbra is vásárolni, mint a járvány előtt" - jósolta Neiman Marcus alelnöke, Amber Seikaly, amikor bejelentette a vállalat Hudson Yards üzletének bezárását.

A kapcsolt vállalatok azt válaszolták, hogy „sajnálatos, hogy Neiman Marcus nem tudta elérni azt a sikert, amelyet más kiskereskedők a Hudson Yards-nál találtak”.

A zászló leengedése

A zászlóshajó üzletek mindig is kockázatos játéknak számítottak: a nagy kiskereskedők dollármilliókat öntnek bérleti díjakba olyan csúcskategóriás helyeken, mint az Ötödik sugárút és a Soho, és azzal az elképzeléssel bankolnak, hogy a kiemelkedés felbecsülhetetlen.

A valóságban ezek közül a helyek közül sok nem keres sok pénzt, és sokba kerül a fenntartása.

A kapcsolódó Steve Ross (Getty)

Már a pandémia előtt számtalan kiskereskedő szembesült azzal, hogy a figyelemre méltóság értéke elegendő-e a költségek igazolásához, főleg, hogy többen kezdtek online vásárolni.

"A zászlóshajók közül sokan valóban belekerültek a nagyobb, jobb megoldás fogalmába, és ez valójában nem így van" - mondta Robert Burke, névadó kiskereskedelmi közvetítésének vezérigazgatója. "Noha ez lehet a tendencia, öt évvel ezelőtt, 10 évvel ezelőtt, 15 évvel ezelőtt, ma nem ez motiválja a fogyasztót."

Amikor Neiman beleegyezett, hogy üzletet létesít a Hudson Yards épületében, a texasi székhelyű vállalatnak már pénzügyi problémái voltak. Az ügylet közvetítéséhez a Related és az Oxford beleegyezett abba, hogy fedezi a 190 000 négyzetméteres terület kiépítésének költségeit, az ügyet ismerő forrás szerint, és lehetővé tette a kiskereskedő számára, hogy az árbevétel egy részét fizesse bérleti díj fejében.

"Nagyjából mindent megfizettek ezzel az üzletgel" - mondta a forrás.

A Related és az Oxford képviselői nem válaszoltak a megjegyzésekre.

A 2019-es második negyedévben a manhattani lakossági lízingtevékenység két év pozitív lendület után zuhant lefelé. Az idei első negyedév teljes sebessége négy százalékkal csökkent, a felugró ablakok és a rövid lejáratú bérleti szerződések domináltak az új zászlóshajók felett - a ruházati tranzakciók közel 42 százalékát lefedik a CBRE jelentés szerint.

2020 második negyedévében a Madison Avenue keleti 57. és 72. részei között a legutóbbi rekordmagasság, közel 33 százalékos rendelkezésre állás volt. A Cushman & Wakefield piaci pillanatképei szerint a Fifth Avenue elérhetősége hasonlóan az alacsony 20 százalékos tartományba esett.

Különösen a luxuskiskereskedők számára tűnik úgy, mintha az Ötödik sugárúton bérbeadók a saját sírjukba ásnák magukat. A bérleti díjak csökkentése helyett az üresedések elkerülése érdekében a bérbeadók csökkentik a belső átalakítások, költözési költségek és egyéb kiadások ellenőrzését.

A Nike 650 Fifth Avenue ügyletéhez az SL Green Realty és Jeff Sutton Wharton Properties felajánlotta, hogy átveszi a sportruházati kiskereskedő Trump Tower bérletét és kosárlabdapályát épít az üzletben, amellett, hogy bérleti szerződéseiből vásárolnak Juicy Couture-t, Devon & Blakely-t és Godivát. az ingatlanon.

Míg a bérbeadók 700 millió dollárt kerestek az üzletben 15 év alatt, sok luxus kiskereskedő a Nike és más alkalmi ruhák hibájának tekintette a rangos utca hírnevét.

"Hodgepodge volt" - mondta Joel Isaacs, a luxuskiskereskedők közvetítésével foglalkozó Isaacs and Company elnöke. "Széles márkakeverék volt, a luxustól a gyorsig az Ötödik sugárúton, csupán néhány háztömbnyire."

Lakossági bérleti háborúk

Még azoknak az üzleteknek is nehéz út áll előttük, amelyek még mindig hisznek a zászlóshajókban. Miután a világjárvány országszerte tömeges boltok bezárását váltotta ki, számos kiskereskedő küzdött a bérleti díjért.

A Moinian Group - az ötödik sugárúton működő NBA áruház bérbeadója - bepereli a kiskereskedőt 1,8 millió dolláros bérleti díj és egyéb kifizetések hiánya miatt. A Sohóban Ted Baker pert indít a bérbeadókkal, hogy a luxus kiskereskedőnek felszólítást küldött a gyógyításért, miután nem tudtak bérleti díjat fizetni.

David Firestein, a Shopping Center Group ügyvezető partnere előrejelzi, hogy „a bérleti díjak piacán jelentős visszaállást lehet elérni”. "Ez az, amit a legtöbb bérbeadó tagad," tette hozzá.

Neiman Marcus Amber Seikaly alelnök (LinkedIn)

Egyes bérlőknek sikerült elhalasztaniuk a fizetéseket, vagy egyéb tárgyalásokat folytattak bérbeadóikkal, de a visszafizetés nehézségekbe ütközhet, ha a kereskedelmi központokban a bérleti díj magasan emelkedik a város bármely más szintjén.

A Times Square-en a bérleti díjak kérése átlagosan 1 889 dollár négyzetméterenként, a REBNY tavaly ősszeli jelentése szerint. A Fifth Avenue felső bérleti díja átlagosan 2838 dollár, ami évről évre öt százalékkal csökkent.

"Ez a szög a koporsóban néhány kiskereskedő számára" - mondta Isaacs a járványról. "Úgy gondolom, hogy amit az Ötödik sugárúton láttunk, az a bérleti díjak növekedése volt, amelynek soha nem volt értelme az eladások alapján, amelyeket a kiskereskedők képesek voltak előállítani, és talán értéket tulajdonítottak a zászlóshajónak, de vannak márkái ott, amelyek értékesítéssel foglalkoznak hogy mennyi a bérleti díjuk egy év múlva. ”

Egyes márkák pert indítottak bérbeadóikkal, hogy megpróbálják kilépni a bérleti díjból, vagy elmulasztani a bérleti díjakat, arra hivatkozva, hogy képtelenek a szokásos üzleti tevékenységet folytatni a járvány idején.

"Azt hiszem, sok peres ügyet fogunk látni, és pereket láthatunk a lehetetlenség, a kivitelezhetetlenség szempontjából - sok igazságos jogorvoslatról, amelyekről most tárgyalunk" - mondta Matthew Seminara, a Mintz és Gold ügyvédje, aki korábban házon belül dolgozott a Louis Vuittonnál.

Az ügyvédek véleménye megoszlik abban, hogy az ilyen érvek helytállnak-e a bíróságon, és eddig még nem volt elegendő olyan ügy, amelyet bíróságon teszteltek volna, hogy akárhogy is mondják.

Luise Barrack, a Rosenberg & Estis partnere elmondta, hogy szerinte ezek az érvek többnyire hiábavalók: Van bérleti szerződésed, ragaszkodsz hozzá. De azt mondta, Neiman Marcus távozása megdöntheti a bevásárlóközpont bérlőinek skáláját.

"Ha kiskereskedelmi bérleti szerződést köt, és abban megadja, hogy abban az esetben, ha a horgonybérlője - és meghatározhatja, hogy kik is vannak - elhagyja a bevásárlóközpontot, akkor alapvetően kilépési stratégiája van" - mondta.

A visszaesés ellenére egyes kereskedelmi központokban még mindig tapadás tapasztalható.

Szeptemberben az Abercrombie & Fitch egy kisebb Holister üzletet nyitott a Herald téren - ahol a bérleti díjak olcsóbbak, mint a többi nagy kiskereskedelmi helyszínen, nagyjából 528 dollár négyzetméterenként - miután tavaly bezárta Soho zászlóshajóját. A lépésre azután került sor, hogy az Abercrombie & Fitch pénzügyi igazgatója, Scott Lipesky a Goldman Sachs globális kiskereskedelmi konferenciáján „a nyereségesség húzását” nevezte a zászlóshajó üzleteknek.

Az Aritzia kanadai divatmárka júliusban is bejelentette, hogy átveszi a korábbi Dean és Deluca helyet az 560 Broadway-nél. A megfeszített élelmiszerbolt tavaly bezárta zászlóshajóját a helyszínen.

Noha a zászlóshajók nem játszhatják ugyanazt a szerepet, mint az elmúlt években, Annette Healey, a CBRE kiskereskedelmi ügyvezető alelnöke elmondta, hogy sokan benne vannak hosszú távon. Példaként a Tiffany & Co.-ra utalt, amely felújította az Ötödik sugárúton lévő terét.

Az Extell Development Central Park-tornyában a Nordstrom októberben megnyitotta zászlóshajó üzletét. A világjárvány késleltette a kiskereskedőt az utolsó részletfizetéssel a helyszínen, de a Nordstrom nyilvános bejelentéseinek áttekintése szerint még nincsenek arra utaló jelek, hogy az üzlet kivonulhat.

"Jelenleg minden olyan folyékony, de úgy gondolom, hogy a bérleti díjak visszaállításával növekszik a kereslet, ha az emberek tisztában lesznek" - mondta Healey.

Vissza a rajztáblához

Még mielőtt Neiman hivatalosan kilépett volna, a Related and Oxford Properties már megkezdte egy második felvonás tervét. Spoiler riasztás: ez nem egy másik zászlóshajó üzlet.

A fejlesztők most 350 000 négyzetméteren átívelő, többszintű irodahelyiségként helyezik el a helyet, és marketing anyagokban „Campus for Innovation” -nak nevezték el.
Ez egy költséges javaslat, amelynek elkészítése évekbe telhet, de a logisztikai akadályok - és az iroda korszakának véget érő dübörgések ellenére - egyesek szerint a forgáspont megtérülhet.

"Úgy gondolom, hogy ennek a térnek az újrafelhasználása előnyösebb lehet annak az ingatlannak és annak, ami a nyugati oldalon folyik, mint ami volt" - mondta Karen Bellantoni, a Newmark Knight Frank kiskereskedelmi alkusza, megjegyezve, hogy számos más nagy áruház is található a város, mind ugyanazon ügyfelekért versenyeznek.

Soozan Baxter, egy kiskereskedelmi tanácsadó, aki 2015-ben a Kapcsolatban dolgozott a Hudson Yards-nál, szintén feltárta a Neiman webhely potenciálját, leírva, hogy „egy hatalmas helyet foglal el egy szuperblokkot”, magas mennyezettel és kilátással az edényre.

Kapcsolódó vállalatok vezérigazgatója, Jeff Blau

Rövid távon a horgonybérlő elvesztése azzal fenyegethet, hogy destabilizálja az épületben lévő más kiskereskedők bérleti szerződését, akik közül sokan már fontolgatják az újratárgyalást vagy akár a helyszín elhagyását a világjárvány miatt.

És többen küzdöttek. Thomas Keller TAK-terme és a Bouchon Pékség mindkettő végleg bezárt a járvány miatt. A Hudson Yards első emeletén ülő Brooks Brothers júliusban csődöt jelentett, azóta az Authentic Brands Group és a Simon Property Group megmentette. A Banana Republic, a bevásárlóközpont harmadik emeletén található Gap leányvállalata szerint az anyavállalata 932 millió dollárt veszített az elmúlt negyedévben.

Bellantoni, akinek ügyfelei között szerepel a Kiehl’s, az Aritzia és a Rag & Bone, elmondta, hogy még nem hallott tömeges hullámzásról. "Azt hiszem, még túl korai megmondani" - mondta.

De hozzátette: „Bárki, akinek a vállalkozása nehezen küzd, meg fogja keresni a gazdáját. Ez éppen a világ állapota. ”

Írjon Sasha Jones-nak a [email protected] címre és Sylvia Varnham O’Regan-nak a [email protected] címre.

Javítások: A történet egy korábbi változata szerint Liza Minnelli Frank Sinatra „New York, New York” című darabjának előadását énekelte a Hudson Yards bevásárlóközpont megnyitóján. Ez tévesen jellemezte a dal eredetét. Először Minnelli adta elő, nem Sinatra. Az edző bezárta a Madison Avenue-n található helyét; üzlete a Fifth Avenue 685. szám alatt nyitva marad.